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大数据房价指数项目组:2016年12月中国大数据房价指数(BHPI)

发表于 cjyyzb

大数据房价指数项目组:2016年12月中国大数据房价指数(BHPI)

中央提出要回归住房居住属性,促进房地产市场平稳健康发展。为完善中国住房数据监测体系,为政府决策及社会各界研究分析市场提供有价值参考,2017年1月10日,中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心房地产大数据项目组完成了首份大数据房价指数(Big Data Housing Prices Index, BHPI)报告。BHPI指数体系目前覆盖了33个主要城市和数十个重点城市的主要城区。作为基于互联网大数据的开放式房价指数报告,今后指数样本将逐步覆盖全国所有城市。BHPI为月度存量房价格指数,包含环比、同比、定基和中位数四个维度。

BHPI根据采自互联网的数百万条存量住房实际成交价数据,利用最新互联网大数据分析技术和国际通行的重复交易指数模型计算。通过新技术的应用,BHPI尽可能规避了房价指数编制常见的阴阳合同价、非理性报价、网签时间滞后、加总失真等技术难题,从而更为贴近居民家庭对房价涨跌的真实感受,是现有官方房价统计指数体系外的一个有益补充,同时也是房地产市场分析的一个重要参考。

热点城市房价同比涨幅巨大,局部房价泡沫突出。相比2015年,珠三角城市不再领涨,京津冀及长三角城市改当房价领头羊。大数据房价指数显示,2016年12月,样本城市全国综合指数同比上涨41.93%。其中,样本城市京津冀综合指数同比上涨63.78%,长三角综合指数同比上涨53.76%,中部综合指数同比上涨38.22%,珠三角综合指数同比上涨18.56%(见图1)。样本城市中,房价指数同比涨幅达50%以上的依次有廊坊(燕郊)、天津、上海、石家庄、厦门、北京、东莞、武汉等城市,其中廊坊(燕郊)的同比涨幅在100%以上居全国首位,天津、上海、石家庄、厦门等在60%以上。另有郑州、福州、苏州等城市在同比涨幅40-50%之间,南京、济南、广州、无锡、长沙、杭州、青岛、南昌等城市同比涨幅在20-40%之间(详见表1)。

图1  全国及各大区域大数据房价综合指数(定基)

(以2015年9月为100,综合指数仅限样本城市)

珠三角板块房价环比开始下降,但京津冀和中部城市板块房价略有反弹。2016年10月以来,随着各城市调控政策的密集推出,热点城市总体房价环比涨幅迅速收窄。大数据房价指数显示,2016年12月,样本城市全国综合指数环比上涨2.23%,涨速比9月下降3.87个百分点,但比11月要上升0.54个百分点。其中,样本城市中部综合指数环比上涨3.68%,京津冀综合指数环比上涨3.36%,涨速较前两个月均有所反弹;长三角综合指数环比上涨0.06%,珠三角综合指数环比下降0.59%,房价已经出现停涨或微降(见图2)。2016年9月,样本城市中房价环比涨幅在10%以上的有天津、郑州、石家庄、无锡、廊坊(燕郊)、北京等6城市,基本分布在京津冀或长三角板块。2016年12月,上述热点城市房价环比涨幅分别收窄为天津的2.42%、郑州的3.67%、石家庄的5.13%、无锡的-2.05%、廊坊(燕郊)的3.02%和北京的3.25%,除石家庄外环比涨幅均在5%以内。2016年12月,南京、武汉、西安、重庆、大连等城市房价环比已经接近停涨,深圳、无锡、杭州、合肥、烟台等城市房价出现不同程度环比下跌(详见表1)。

 

 

图2  全国及各大区域大数据房价综合指数(环比)

(比上月增长%,综合指数仅限样本城市)

 

部分大城市进入高房价时代,18个样本城市房价中位数破万。大数据房价中位数显示2016年12月,样本城市中房价中位数高于40000元/平方米的有北京(55525元/平方米)、上海(52000元/平方米)、深圳(49523元/平方米)3个城市,在30000-40000元/平方米的有厦门,在10000-30000元/平方米的有廊坊(燕郊)、南京、天津、福州、杭州、广州、苏州、合肥、郑州、青岛、武汉、石家庄、济南、东莞(详见表2)。

一线城市新兴城区的房价同比涨幅要显著高于老城区,特大城市中国式郊区化时代已经到来。主要城区大数据房价指数显示,2016年12月,北京各城区房价同比涨幅最高的为通州(76.7 %),最低的为西城(44.47 %);房价环比涨幅最高的为门头沟(5.3 %),最低的为西城(0.67%),作为优质学区、传统老城区的西城区由于房价基数过高、居住环境相对较差,房价已现颓势。上海各城区房价同比涨幅最高的为松江(91.15 %),最低的为黄浦(47.06 %);房价环比涨幅最高的为静安(5.72 %),最低的为虹口(-1.3 %)。深圳各城区房价同比涨幅最高的为龙岗(16.97 %),最低的为南山(4.82 %);房价环比涨幅最高的为龙华新区(0.82 %),最低的为龙岗(-2.34%)。除了一线城市外,其它一些大城市房价上涨结构也有类似表现,如南京、成都、天津等,新兴城区如南京江宁区、成都天府新区、天津西青区等在各区块中房价涨幅居前列,而传统老城区如南京鼓楼区、天津南开区等房价表现相对滞后(详见表3)。

 

表1  2016年9-12月大数据房价指数(同比及环比)

城市

同比指数(比上年同期增长%)

环比指数(比上月增长%)

9月

10月

11月

12月

9月

10月

11月

12月

北京

50.38

58.46

57.43

59.58

10.03

6.2

0.67

3.25

上海

65.98

70.28

69.09

66.81

6.92

4.63

1.62

1.51

成都

10.03

14.42

16.67

18.77

2.41

4.07

2.49

2.32

重庆

5.33

6.55

9.24

10.27

1.67

1.59

2.49

0.42

长沙

-

-

-

24.46

1.37

6.94

4.05

2.98

大连

1.87

3.28

4.61

4.68

-0.73

0.89

0.36

0

广州

18.02

23.15

26.12

27.97

3.72

2.98

2.78

1.01

杭州

16

23.67

26.19

24.17

5.8

5.63

2.64

-2.47

济南

-

-

31.57

35.36

4.72

5.5

3.21

2.76

南京

34.49

38.11

39.99

36.51

4.82

2.82

0.98

0.44

青岛

14.42

14.68

18.49

20.34

3.08

1.14

2.93

2.97

深圳

27.79

21.88

17.11

9.56

0.63

-2.25

-1.23

-1

苏州

62.35

58.98

49.28

44.01

2.67

0.12

-2.4

1.74

天津

57.81

71.71

75.1

78.74

15.08

9.66

2.9

2.42

厦门

-

-

-

63.03

5.21

-0.66

-2.61

4.51

东莞

47.55

58.1

48.95

51.96

3.42

6.25

-6.17

4.58

佛山

-

-

-

-

3.77

7.01

-2.45

3.27

合肥

-

-

-

-

-

-

-

-7.76

武汉

40.64

45.71

52.2

50.22

8.29

3.41

5.17

0.05

南昌

12.58

15.18

17.18

20.06

-0.31

4.6

1.41

1.69

石家庄

44.08

59.98

59.8

63.96

11.95

11.43

-0.57

5.13

沈阳

2.25

5.57

0.81

6.13

2.68

1.91

-4.16

3.87

烟台

-

-

-

-

-

3.25

-0.3

-2.1

廊坊(燕郊)

121.64

121.29

113.43

109.95

10.3

1.9

-2.9

3.02

长春

0.09

0.2

-

-

-1.09

0.69

-

-

福州

-

-

-

44.07

4.47

2.68

-

-

昆明

-

-

-

-

0.86

-

-

-

南宁

4.71

0.53

-

-

2.94

-3.15

-

-

无锡

25.28

27.18

29.9

26.38

11.93

1.73

-0.78

-2.05

西安

2.21

4.76

5.79

8.14

-0.04

3.83

0.95

0.66

珠海

52.05

-

-

-

-0.47

-

-

-

郑州

40.67

44.78

45.47

48.2

12.69

2.59

1.44

3.67

太原

-

-

-

-

-0.46

0.32

-0.73

3.16

京津冀

53.47

62.01

61.45

63.78

11.16

6.61

0.8

3.36

长三角

50.61

56.11

57.31

53.76

5.78

4.57

1.39

0.06

中部

29.57

31.89

34.91

38.22

5.03

2.13

2.98

3.68

珠三角

24.55

25.23

23.62

18.56

2.15

1.68

0.17

-0.59

全国综合

34.97

39.01

40.73

41.93

6.1

3.52

1.69

2.23

注:廊坊(燕郊)房价根据廊坊市燕郊板块存量房成交数据编制,下同。

表2  2016年9-12月大数据房价中位数

城市

房价中位数(元/平方米)

9月

10月

11月

12月

北京

51021

53572

52996

55525

成都

9008

8984

9103

9254

大连

9281

9486

9670

9434

东莞

12770

11844

13889

11068

佛山

9500

9246

9524

9406

福州

20909

16824

15662

21468

广州

20788

20833

20924

19486

杭州

21398

20985

21224

21390

合肥

17344

16193

16889

15771

济南

10389

10690

11058

11166

昆明

6864

7485

-

-

廊坊(燕郊)

27789

28382

27116

28031

南昌

9854

9365

9929

9661

南京

23333

24590

24521

24648

南宁

7027

7502

青岛

13333

13204

13136

14045

厦门

34993

34246

33651

35660

上海

47520

51344

51885

52000

深圳

50562

48448

46867

49523

沈阳

6914

6888

6421

6477

石家庄

11949

13083

13480

12228

苏州

19199

18734

17553

18246

太原

7507

7500

7636

7511

天津

22338

22996

24930

24258

无锡

9326

9355

8020

8300

武汉

12682

12992

12732

12683

西安

6390

6889

6638

6711

烟台

8442

8534

8455

8122

长春

6652

6599

-

-

长沙

7432

7627

7692

7903

郑州

13000

13122

13532

14150

重庆

7668

7704

7590

7914

珠海

12986

10276

-

-

表3  2016年9-12月主要城区大数据房价指数(同比及环比)

城市

区县

同比指数(比上年同期增长%)

环比指数(比上月增长%)

9月

10月

11月

12月

9月

10月

11月

12月

北京

东城

45.71

53.04

53.26

54.37

7.54

5.94

1.64

2.58

西城

42.63

44.49

46.61

44.47

5.95

2.28

3.32

0.67

朝阳

51.24

59.3

57.46

60.23

10.31

6.36

0

3.65

海淀

45.68

51.02

47.32

52.09

8.46

4.79

-0.58

4.81

丰台

49.79

58.6

59.21

60.58

11.45

5.6

1.94

2.41

石景山

43.5

53.24

54.89

58.72

13.46

6.84

2.22

3.08

通州

73.36

87.85

79.51

76.7

11.78

9.85

-2.62

1.44

昌平

52.83

63.96

60.1

65.22

11.8

7.46

-1.93

4.52

大兴

55.56

65.28

66.45

68.28

12.42

6.7

2.43

2.1

亦庄

56.51

68.42

70.74

74.04

13.87

7.76

1.45

2.85

顺义

57.3

69.26

67.06

63.26

10.38

8.38

0.89

1.77

房山

43.93

55.2

61.43

68.04

13.4

7.44

4.07

4.81

门头沟

44.3

52.04

63.06

70.06

14.11

5.02

8.09

5.3

上海

浦东

64.43

69.87

65.76

64.77

6.95

4.63

0.87

2.27

闵行

71.98

70.95

76.61

75.58

7.28

5.26

2.77

1.04

宝山

69.92

74.34

74.35

69.83

6.32

4.21

2.42

0.88

徐汇

60.84

62.7

61.93

54.73

4.19

3.02

3.07

-1.06

普陀

62.67

68.39

68.49

66.18

5.58

4.84

2.6

1.1

杨浦

62.03

67.22

68.43

66.86

5.38

3.9

1.73

1.83

长宁

58.01

60.67

59.95

53.38

2.81

5.65

1

-0.53

松江

80

87.53

88.95

91.15

12.71

4.92

1.54

3.52

嘉定

79.85

88.12

92.66

85.66

9.16

5.96

3.59

0.54

黄浦

58.95

44.14

47.28

47.06

3.25

4.47

-0.54

3.59

静安

61.77

60.91

46.38

47.39

6.43

5.13

-4.78

5.72

闸北

67.44

72.27

72.03

67.13

6.1

4.71

2.72

0.64

虹口

67.17

70.1

70.21

63.1

6.08

4.96

3.36

-1.3

青浦

67.95

84.82

78.69

73.42

16.1

5.46

0.45

0.62

奉贤

57.06

71.13

76.71

80.37

16

12.05

1.15

1.36

深圳

罗湖

33.35

17.87

18.37

12.73

0.25

-2.62

1.2

-1.66

福田

18.72

16.9

10.73

5.55

0.1

-2

-2.52

0.24

南山

17.21

18.15

9.81

4.82

1.5

-3.06

-1.31

-1.2

宝安

29.65

22.8

16.87

6.72

-0.89

-2.3

-1.5

-1.68

龙岗

40.07

30.12

27.36

16.97

1.1

-2.43

0.22

-2.34

龙华新区

22.82

19.55

17.36

12.7

-0.04

-2.11

-0.92

0.82

广州

天河

37.35

41.76

42.33

43.9

6.54

5.22

3.69

0.11

海珠

12.69

17.67

25.35

18

3.56

1.77

3.8

0.01

番禺

17.08

22.16

24.95

30.79

4.3

1.85

3.16

3.07

天津

南开

60.37

73.77

70.35

80.36

15.63

8.53

0.83

3.35

河西

52.95

65.38

70.34

70.43

14.19

7.72

4.53

1.37

河北

68.45

77.15

81.64

90.36

18.23

9.06

4.43

3.21

河东

54.84

71.15

81.65

78.38

13.67

10.03

6.53

0.74

红桥

63.5

74.49

90.99

94.65

17.56

15.96

3.12

1.01

西青

78.25

90.99

97.11

101.94

16.32

8.34

1.6

4.51

东丽

67.73

90.31

86.42

98.25

20.22

11.87

-1.09

5.19

南京

鼓楼

33.68

33.86

36.63

32.23

5.21

1.01

2.67

0.15

建邺

36.44

46.6

39.97

37.46

2.41

6.36

-2.33

0.9

秦淮

26.56

27.91

30.38

28.85

4.97

1.85

1.75

0.78

玄武

22.58

23.4

35.42

31.99

3.06

2.34

3.97

1.06

江宁

63.95

72.63

68.29

64.24

6.14

4.02

-0.83

0.84

成都

锦江

12.38

18.05

18.68

25.66

2.09

5.34

2.89

4.53

青羊

10.91

16.35

17.15

18.12

2.43

4.48

1.54

1.69

武侯

6.99

10.1

14.05

15.42

1.68

2.99

3.27

1.49

成华

9.72

12.54

13.75

14.94

1.39

2.92

1.75

3.2

金牛

9.52

10.4

9.08

13.5

0.73

2.37

0.55

2.67

天府新区

18.27

31.94

36.12

43.8

8.73

9.58

5.06

6.63

郫县

4.97

9.4

13.95

16.73

1.34

4.36

1.29

2.33

重庆

江北

8.27

9.23

13.9

16.46

2.97

2.34

5.15

2.31

渝北

7.18

9.55

8.13

11.22

1.79

2.18

1.88

1.5

南岸

8.09

10.5

5.97

8.93

1.4

1.78

-2.09

2.24

大连

甘井子

3.93

4.49

5.9

5.74

-0.68

0.76

0.38

-0.42

沙河口

1.28

3.06

3.92

5.87

-1.23

0.41

1.31

0

 

北京房价近5年总体上涨188.46%,年均递增23.6%,其中通州总体上涨239.97%居北京各区首位,房山总体上涨126.24%居各区末位。以2012年1月房价为100,到2016年12月,各区定基房价指数由高到低分别为通州(339.97)、大兴(305.58)、顺义(301.57)、西城(293.8)、东城(288.68)、海淀(288.25)、朝阳(287.04)、石景山(282.02)、丰台(278.11)、亦庄(271.44)、昌平(267.14)、门头沟(257.61)、房山(226.24)。北京近5年房价表现从高到低的大体顺序是重点发展新城区、核心旧城区、非核心旧城区、其它新城区(见图3)。

 

图3  北京市大数据房价定基指数(以2012年1月为100)

 

上海房价近7个季度(21个月)以来,总体上涨97.95%,月均递增3.47%,其中长宁总体上涨111.52%居上海各区首位,奉贤总体上涨63.62%居各区末位。以2015年4月房价为100,到2016年12月,各区定基房价指数由高到低分别为长宁(211.52)、宝山(207.07)、松江(205.05)、嘉定(202.27)、闵行(203.48)、普陀(197.64)、浦东(197.44)、静安(195.05)、闸北(188.58)、杨浦(179.57)、黄浦(177.81)、徐汇(175.72)、青浦(169.06)、虹口(168.17)、奉贤(163.62)。上海房价表现大体也是重点发展新城区高于旧城区(见图4)。

 

图4  上海市大数据房价定基指数(以2015年4月为100)

深圳房价近7年总体上涨279.63%,年均递增20.99%,其中宝安总体上涨356.58%居各区首位,福田总体上涨236.03%居各区未位。以2010年1月房价为100,到2016年12月,各区定基房价由高到低分别为宝安(456.58)、南山(398.85)、龙华新区(395.36)、龙岗(387.07)、罗湖(352.86)、福田(336.03)。深圳近7年房价总体表现大体也是新城区高于旧城区(见图5)。

 

图5  深圳市大数据房价定基指数(以2010年1月为100)

部分热点城市暂未列入指数样本,将在后续的月度报告表中逐步加入。作为开放式房价指数报告,指数样本将逐步覆盖全国所有城市。各区县板块的划分参考了行业惯例和市场特性,与行政区划不完全一致。由于宏观调控局部市场成交量萎缩,近期有少部分市场成熟度较低的城市指数精度将受到一定影响。

 

 

 

执笔人:邹琳华

作者:中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心、中国社科院竞争力实验室大数据房价指数项目组