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中国住房市场发展月度分析报告 (2017年12月)

发表于 admin

中国社科院财经战略研究院

中国社科院城市与竞争力研究中心

中国住房市场发展月度分析报告

(2017年12月)

 

一、市场概述

        2017年11月大数据房价指数监测发现,一线城市房价全面停涨,其中北京、上海继续下跌,环京板块累计跌幅较大;二线城市中除了成都、南京等少数城市外房价均相对稳定;热点三四线城市如佛山、东莞、合肥、无锡等也趋于停涨。

        2017年11月大数据房价指数环比显示,多数样本城市环比涨幅在1%以内,另有5个城市环比下跌,廊坊(燕郊)继续大跌。样本城市中,环比涨幅在2%以上的只有成都、南京2个城市。其中成都环比上涨5.2%,居样本城市首位,成交价中位数达到14314元/平方米。环比涨幅在1%~2%之间的有烟台、重庆、西安、武汉、惠州、石家庄6个城市。环比涨幅在1%以内的有东莞、合肥、广州、沈阳、厦门、无锡、郑州、深圳、济南、杭州、长沙、太原、青岛、大连、苏州15个城市。环比下跌的有廊坊(燕郊)、天津、北京、上海、佛山5个城市,11月环比分别下跌7.9%、1.71%,、1.15%、0.06%、0.05%。

        一线城市中,北京上海继续环比下跌,广州深圳环比也接近停涨。北京房价已经连续下跌7个月,从2017年4月最高点至11月的累计跌幅为15.5%,其中近半年累计下跌11.37%。从房价中位数看,4月北京房价中位数为63647元/平方米,11月二手房成交价中位数降为56078元/平方米,累计下降了7569元/平方米。分区域看,近半年累计跌幅最高的为通州区(16.58%),最低的为海淀区(7.9%),副中心的利好并没有为通州区房价增加抗跌性。不过四个一线城市都尚未跌破上年同期价格,其中广州11月房价比上年同期仍上涨46.82%。

        作为环京板块代表的廊坊(燕郊),从4月最高点至今累计下跌36.9%,其中近半年累计下跌30.83%,跌幅居全国之首。房价中位数由4月的31879元/平方米跌至11月的不足20000元/平方米。疯狂炒作带来房价的大起大落,一大批投资投机者被深度套牢。作为北京楼市追随者的天津,房价继续下跌,从4月最高点至今的累计跌幅为12.8%。

二、市场分析与趋势预判

        从宏观经济形势看,国际经济形势不明朗造成经济发展前景的不确定性增加,金融市场实际利率居高不下,这些都构成短期房地产市场退热的基本面因素。

        从政策面看,中央反复强调房地产市场调控政策应持续不放松,房产税今后数年进入立法程序的可能性加大,各种促进租赁市场发展的政策不断推出,这些因素使得短期房价预期趋于稳定。

        从市场面看,作为楼市风向标的一线城市房价持续低迷无反弹迹象,对二三线城市的房价预期的稳定有积极的作用。

        据此预计,短期内房价将延续当前态势,房价的停涨或下跌由一二线城市逐步向三四线城市波纹扩展,购房者应注意规避追高风险。

三、问题分析与政策建议

        1.进一步完善租购并举相关制度。租购同权是中国住房制度改革的重大突破之一,也是住房市场长效机制的基石。租购房同权的提出,对于稳定中国商品房住市场具有积极的作用。但现实中有大量的家庭“租住”于城中村等各类非正式出租房中,无法提供租房发票、完税证明,也不能在住房租赁监管平台合法登记备案。租购同权后,仍无法享受基本的公共服务。租购同权在执行层面的差别化待遇,客观上将带来租房市场中正式出租房和非正式出租房的进一步分化,进而推动正式出租房租金的上涨。为了完善租购并举的住房制度,避免租房市场过度分化和商品房租金上涨,增进起点公平,建议将租购房同权逐步扩大到城中村等各类非正式租房。

        2.进一步推进土地制度改革试点。住房市场的稳定为加快住房制度改革和完善住房市场长效机制创造了宝贵的时间窗。相对于住房分配制度,土地制度对于住房市场的长期稳定更为关键。集体土地建设租赁性住房试点是一个意义重大的土地及住房制度双重改革尝试,应在总结试点经验教训的基础上,积极稳妥推进。

        3.保持住房调控政策的总体延续性与稳定性。中国城市住房市场的长期供求矛盾仍然存在,房价稳定来之不易。应保持住房调控政策的总体稳定,避免放松后房价迅速反弹。

        4.遵循住房发展规律完善市场调控政策。进一步实现调控措施机制化,根据市场形势变化,相机进行政策微调。

表1  2017年11月主要城市大数据房价指数

城市

环比上涨%

同比上涨%

近3月

上涨%

近半年

上涨%

9

10

11

9

10

11

北京 -1.5 -1.18 -1.15 11.99 4.44 2.4 -3.78 -11.37
上海 -0.76 -1.06 -0.06 9.97 4.03 2.1 -1.87 -2.76
成都 6.81 8.3 5.2 56.23 62.66 67.45 21.68 33.88
重庆 2.23 0.53 1.13 38.8 37.82 36.59 3.94 8.3
长沙 1.89 0.71 0.7 51.71 47.1 43.17 3.33 13.14
大连 0.58 0.91 0.78 12.51 13.32 13.33 2.27 6.31
广州 4.78 0.92 0.12 53.3 50.24 46.82 5.87 13.31
杭州 4.82 2.68 0.61 62.93 61.27 56.95 8.28 29.99
济南 2.15 1.6 0.47 63.84 62.16 54.79 4.28 16.94
南京 0.68 0.26 2.01 17.67 14.18 16.79 2.96 6.16
青岛 1.16 0.75 0.77 57 54.35 52.62 2.71 10.64
深圳 0.93 0.33 0.37 2.81 5.87 7.25 1.64 2.39
苏州 1.03 0.09 0.85 2.94 2.12 6.23 1.98 0.87
天津 -0.84 -1.81 -1.71 16.04 4.48 -0.62 -4.3 -11.16
厦门 0.41 -0.49 0.14 26.12 22.49 21.36 0.05 -0.29
东莞 1.41 0.66 0.06 26.54 24.16 20.78 2.14 7.47
佛山 0.4 0.33 -0.05 63.73 61.64 57.4 0.68 7.79
合肥 0.47 0.11 0.1 -2.64 -2.53 -3.09 0.67 0.06
武汉 1 0.93 1.41 32.25 27.59 25.09 3.37 11.79
石家庄 -1.91 -3.24 1.64 61.29 47.52 40.78 -3.53 4.85
沈阳 0.5 0.65 0.13 17.69 17.66 17.67 1.29 9.61
烟台 2.87 1.73 1.12 22.36 22.63 22.68 5.82 14.16
廊坊 -0.98 -6.48 -7.9 -14.57 -21.23 -25.59 -14.71 -30.83
无锡 1.88 1.08 0.21 40.93 35.93 32.74 3.2 13.25
郑州 -0.67 -0.35 0.24 25.35 19.01 14.11 -0.78 2.82
太原 1.1 0.94 0.75 14.11 13.89 14 2.82 7.73
惠州 1.9 0.94 1.52 31.3 25.9 24.48 4.42 14.42
西安 - 0.92 1.16 50.91 50.94 49.98 - 35.56
京津冀 -1.26 -1.46 -1.3 12.39 4.02 1.73 -3.97 -11.19
长三角 0.49 -0.24 0.26 16.95 11.96 10.87 0.52 3.61
中部 1.46 1.08 1.81 31.09 27.59 26.38 4.41 10.49
珠三角 1.99 0.77 -0.62 23.94 24.72 23.23 2.13 5.8

 

数据来源:住房大数据联合实验室数据库(www.zfdsj.org)

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组

注:由于每月都将根据最新数据对所有指数进行重算与修订,不同版本的指数可能会有细微差异,以最新版本为准。近半年及近3月上涨均指截至11月底的房价累计涨幅。廊坊房价主要根据廊坊市燕郊板块存量房成交数据编制,下同。

表2  2017年11月主要城区大数据房价指数(一线城市)

城市

区县

同比上涨%

环比上涨%

近3个月

上涨%

近半年

上涨%

10月 11月 10月 11月

北京

东城 6.86 5.3 -2.01 0.89 -0.09 -10.19
西城 9.78 4.84 -1.17 -1.74 -2.8 -10.06
朝阳 3.81 2.62 -0.86 -0.91 -3.28 -11.38
海淀 3.38 2.21 -0.44 -2 -4.94 -7.9
丰台 3.61 1.35 -2.59 -0.07 -3.29 -12.83
石景山 7.2 -0.13 -0.37 -4.83 -6.36 -14.54
通州 -7.01 -6.3 -2.58 -1.77 -6.34 -16.58
昌平 3.63 3.91 -1.01 -0.99 -3.71 -9.3
大兴 5.99 0.72 -1.11 -2.44 -4.61 -11.83
顺义 2.07 1.39 -0.82 -0.29 -3.05 -10.99
房山 17.78 15.14 -1.8 1.37 -3.59 -13.69
门头沟 17.48 7.96 -2.22 -0.51 -2.28 -11.85

上海

浦东 4.75 2.81 -0.02 -0.47 -1.1 -2.22
闵行 2.6 -0.08 -2.25 0.2 -1.64 -4.13
宝山 3.33 0.86 -1.43 0.01 -1.8 -4.17
徐汇 6.61 2.67 2.14 -0.42 -2.46 -1.01
普陀 2.17 -0.22 -3.75 -0.44 -4.21 -4.76
杨浦 6.79 3.23 -2.43 -1.63 -4.03 -3.33
长宁 5.47 2.07 -0.25 -1.65 -2.01 -2.52
松江 -1.84 0.2 -3.67 2.51 -1.27 -4.6
嘉定 2.18 -1.37 -0.42 -0.7 -2.55 -5.68
闸北 1.76 1.66 -1.76 2.25 -1.21 -0.8
虹口 3.75 0.78 -0.98 1.98 -2.73 -0.5
青浦 8.42 3.72 0.1 -2.8 -1.89 3.54
奉贤 7.75 3.13 -0.87 -2.43 -4.45 -5.99

深圳

罗湖 3.25 3.38 -0.06 0.44 0.38 2.09
福田 8.25 9.13 1.05 -0.19 1.83 1.9
南山 9.96 11.81 1.62 0.42 3.39 4.25
宝安 3.67 7.54 -4.18 2.09 1.01 3.03
龙岗 4.76 5.72 1.45 0.57 1.52 2.41

广州

天河 42.39 38.32 2.19 1.62 6.04 7.22
海珠 47.51 42.49 0.63 -0.01 3.85 13.41
番禺 58.93 56.07 2 1.18 8.06 17.66

数据来源

住房大数据联合实验室数据库www.zfdsj.org

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组

注:各区县板块的划分参考了行业习惯和市场关联性,与行政区划可能不完全一致。由于每月都将根据最新数据对所有指数进行重算与修订,不同版本的指数可能会有细微差异,以最新版本为准。近半年及近3月上涨均指截至11月底的房价累计涨幅。由于成交低迷,暂将上海黄浦、静安区移出统计表。

表3  2017年11月主要城区大数据房价指数(二三线城市)

城市

区县

同比上涨%

环比上涨%

近3个月

上涨%

近半年

上涨%

10月

11月

10月

11月

天津

南开 16.92 6.08 -0.97 -1.34 -2.3 -8.64
河西 15.84 7.06 -0.91 -0.77 -2.4 -8.64
河北 14.49 4.3 -0.45 0.24 -1.3 -10.33
河东 15.13 5.47 -0.97 -0.28 -2.56 -7.61
红桥 17.34 0.41 -0.14 -1.76 -4.44 -11.99
西青 6.08 -1.96 -2.69 -0.78 -5.63 -12.72
东丽 13.11 3.07 -0.36 -0.67 -3.92 -12.59

南京

鼓楼 24.13 23.09 1 2.34 5.57 10.77
建邺 17.92 15.4 0.39 0.63 1.29 5.41
秦淮 25.86 23.12 0.64 0.41 1.9 6.88
玄武 23.24 22.39 0.15 2.43 3.24 7.77
江宁 11.44 7.31 0.38 0.34 0.94 1.85

成都

锦江 66.92 65.52 3.71 2.9 11.5 25.64
青羊 66.65 65.46 3.84 2.5 11.59 26.14
武侯 56.79 56.86 4.05 2.52 11.56 28.12
成华 66.3 69.22 5.64 3.86 15.97 34.4
金牛 51.78 54.25 5.25 3.24 14.96 30.01
天府新区 71.87 67.19 5.8 4.58 16.79 32.06
郫都 66.46 70.15 8.55 4.63 23.2 41.48

重庆

江北 48.85 46.73 1.62 0.54 3.86 11.63
渝北 55.17 53.54 1.01 0.04 3.17 13.27
南岸 39.09 38.93 1.09 0.9 3.47 13.85

大连

甘井子 15.23 14.97 1.64 0.5 2.4 8.12
沙河口 12.03 12.13 0.33 0.65 2.11 5.1

杭州

西湖 54.09 48.16 2.41 -0.4 5.3 23.87
下城 59.34 56.52 3.31 1.1 7.62 29.66
拱墅 56.57 49.74 2.57 -0.13 6.91 26.1

青岛

市南 54.12 53.39 2.13 1.1 5.92 13.78
市北 48.02 45.57 -0.25 0.21 0.59 7.2
李沧 57.27 51.15 0.59 0.97 2.04 7.69
崂山 50.09 45.96 2.94 -0.03 4.64 9.48
黄岛 63.97 62.59 2.08 0.98 4.86 14.58

长沙

雨花 43.39 41.97 0.79 0.68 3.43 12.66

苏州

工业园区 2.95 2.8 0.39 0.43 0.81 1.62

沈阳

铁西 16.02 15.03 0.93 0.07 2.49 8.27
和平 38.8 38.19 2.29 1.15 5.13 18.03
浑南 22.92 23.33 -1.73 -1.75 -4.96 6.53

济南

市中 69.33 61.79 0.92 -0.2 0.53 13.38
天桥 64.46 57.28 2.53 0.88 6.78 20.96

数据来源

住房大数据联合实验室数据库www.zfdsj.org

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组

注:各区县板块的划分参考了行业习惯和市场关联性,与行政区划可能不完全一致。由于每月都将根据最新数据对所有指数进行重算与修订,不同版本的指数可能会有细微差异,以最新版本为准。近半年及近3月上涨均指截至11月底的房价累计涨幅。

 

表4  2017年11月主要城市大数据房价中位数(元/平方米

城市 2017年8月 2017年9月 2017年10月 2017年11月
北京 57656 57507 56023 56078
成都 12042 12778 13449 14314
大连 10435 10459 10561 10850
东莞 16030 16982 17020 17662
佛山 13833 13011 13266 13310
广州 25718 26802 27229 27866
杭州 27188 27253 27466 28060
合肥 16004 15914 16197 15418
惠州 12978 11606 11495 11171
济南 15982 16776 16829 16966
廊坊 22593 22032 20573 19294
南京 28014 28026 28265 28260
青岛 17988 18472 18310 18863
厦门 40523 41732 40759 40782
上海 52514 51284 50617 51050
深圳 51137 51877 50580 52147
沈阳 9178 8894 8966 9548
石家庄 19947 19620 16505 17018
苏州 19183 19404 19350 21947
太原 8738 8750 8855 9128
天津 25327 25965 25183 24893
无锡 9907 10789 10608 11401
武汉 18692 18212 18417 18230
烟台 8998 9318 9514 9682
长沙 10348 10624 10371 10848
郑州 16797 17092 17112 17385
重庆 10473 10908 11210 11097
西安 - 8812 10271 10646
数据来源 住房大数据联合实验室数据库(www.zfdsj.org)

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组

注:房价中位数数据仅限于存量住房。

《中国住房市场发展月度分析报告》简介:

        十九大报告指出要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”。为促进房地产市场平稳健康发展,中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心《中国住房发展报告》项目组在2017年11月大数据房价指数(BHPI)的基础上,结合项目组对住房市场的长期跟踪研究,完成了2017年12月《中国住房市场发展月度分析报告》。

        大数据房价指数(BHPI)由中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组根据采自互联网的数百万条存量住房实际成交价数据,利用最新互联网大数据分析技术和国际通行的重复交易指数模型计算。通过新技术的应用,BHPI尽可能规避了房价指数编制常见的阴阳合同价、非理性报价、网签时间滞后、加总失真等技术难题,以求更为贴近居民家庭对房价涨跌的真实感受。BHPI为月度存量房价格指数,指数样本目前覆盖了约三十个主要城市和数十个重点城市的主要城区。根据重复交易指数模型的技术特性,BHPI仅监测存量住房价格变动,新建商品住房价格变动不计入BHPI。BHPI为大数据挖掘研究前沿成果,数据仅作为市场研究参考,住房市场评价以政府统计部门数据为准。

报告主要撰写人:

邹琳华  中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长,《中国住房发展报告》副主编

王业强  中国社科院城市与环境研究所土地与不动产研究室主任,《房地产蓝皮书》主编

吕风勇  中国社科院竞争力模拟实验室副主任,《中国县域经济发展报告》主编

姜雪梅  中国社科院城市与竞争力研究中心研究员,《中国住房发展报告》副主编

《中国住房市场发展月度分析报告》可于每月中下旬登录中国社科院财经战略研究院网站(http://naes.org.cn/)、中国社科院城市与竞争与研究中心网站(www.gucp.org)查询。更多详细指数及数据请登录住房大数据联合实验室网站www.zfdsj.org查询,或关注微信公众号“住房大数据”订阅。如有问题与建议,请与zfdsj2@163.com或微信号11192160联系。