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分报告:邹琳华

发表于 admin

    尊敬领导、专家嘉宾和新闻媒体的朋友下午好,我向大家汇报的是2018年下半年中国住房市场分析与展望,当然从目前来看的话可能是房地产学者略胜一筹,房价在大多数时间都在上涨,第一个就是2018年上半年住房市场大数据监测概况通过对142个城市住房大数据监测发现,2018年上半年多数城市房价有所上涨,只有少数城市房价下跌,我们通过住房大数据监测系统显示看近半年的房价涨幅来看2017年12月相比,128个上涨城市中,有10个城市,在5%-10%之间有29个城市,89个城市相对稳定,0-5%之间,上海下降2.01%之间,其他的都以小涨为主。

    从近一个月的涨速来看,监测系统的显示,房价环比上涨的城市较上月有所增多,在5月份142个监测样本城市中环比上涨的城市是118个,其中涨速在2%有11个城市,而另外的话有23个城市是环比下降,73个城市环比增速在0%-1%之间,涨速比4月份上升0.97百分点,上海百分点下降0.37百分点。

    从年度涨幅来看监测系统29个重点城市,一线城市和少部分二线城市房价年度涨幅较小,5月份有西安、成都、杭州青岛等房价年度同比涨幅30%以上,也有天津、北京、厦门、上海同比都有不同程度的下跌,作为廊坊2018年5月下降28.86%。从概括来看2018年上半年房价上涨较快的城市中既包括二线城市也有部分的一线城市,第二类是房价基数较低,如太原、大连、西双版纳,第三类热点二线城市周边的中小城市,青岛周边的烟台威海等,从近半年的涨幅来看,多数城市住房租金相对稳定,部分城市租金上涨较快,比较西安、北京、青岛,在监测样本中涨幅前三名,有一部分租金下跌,郑州、石家庄、珠海,多数城市资金涨跌幅在1%以内。

    关于2018年下半年形势分析与判断,从以下几个方面来看,首先从外部环境看国际形势复杂多变,住房市场不确定性显著增加,从市场的基本面来看,由于我国尚属于城市化和工业化进程之中,所以当前并没有采取货币刺激的办法滋生房价的必要性,住房市场具备了软着陆的经济基础,从融资条件来看,住房信贷市场趋紧,虽然说国家政策层面对于首次购房的支持态度并没有发生变化,但是市场融资成本的提升能够导致各商业银行的自主调高手段,据数据显示2018年5月份全国首套房贷的平均利率5.6%,而在这个2014年11月长达10年时间内房贷基准利率大多在6.8,当然有一定的折扣,但是并没有超出历史的正常水准,对房价的影响极其有限,那么他将逐步进入历史的偏高区域,那时候对房价将会产生较大的抑制作用。

    从政策面来看,限购限售的城市继续增加。从城市化的进程来看,我国城市化进入一个新的发展阶段,二线城市的人才争夺力度加大,对原有的住房投资投机防控体系形成较大冲击,现有的住房信托政策以户籍条件挂钩,客观上会给住房投资投机有可乘之机,另外一些城市的发展具有比较强的依赖。

    而从市场的短期供给看部分城市的供求严重失衡,目前有上海、南京长沙等公布了摇号政策,新房市场出现一房难求的局面,2014年以来受纯政策的影响新房供应相对萎缩,需求快速增长,对新房的价格管制本来有一个积极的作用,数量太小不仅没有能够评议房价,反而成了套利的工具形成了增长,更深层次的原因当前的城市化告别了粗放时代,进入追求品质的新发展阶段,从市场的短期需求看的话混改货币化比例下降,对三四线城市房价上涨起到釜底抽薪的作用,但是在现阶段特定的历史条件下还是大幅度的推高了当地房价,并对房价上涨提供支撑不少地方政府在部署工作时已经明确提出了由货币化安置向实物安置的转变,像兰州,随着去库存阶段的基本结束,安置比例下降成为一个必然,受此影响,二三四线城市住房供求矛盾有所缓解,市场将会出现降温,另外一方面除了棚改货币化安置需求,有人口城市化需求,所以棚改比例的下降并不会带来三四线城市的落体。

    基于以上因素综合推测,住房市场供求形势及外部金融环境短期难以发生方向性大转变。

    政策建议,在当前错综复杂的内外部经济形势下,房地产市场是潜在的风险,防止房价的大起大落应该是房地产政策的首要目标,一是始终保持货币政策的稳健中性,不宜放水或大幅紧缩。二是坚持保持调控政策定力。而在房价总体上涨的背景下,通过需求政策仍然是当前房地产调控的重要任务,快速上涨的三四线城市需要督促出台或者加码购房需求的投资政策,对于稳定房价独立的政府城市问责。

    第三加大对市场游资及风险区域的监测预警三四线城市未来热度的下降,一线城市有再度上涨的风险需要加以防范,第四二线城市加入人才争夺战同时,同时应该实现采取预案,应对随之而来的住房投机炒作,因地制宜增加落户年限,避免引进渠道,对于这个投资投机进行有效的监管和控制,制度保障住房供给的增长人口流入的相适应。

    第五是多渠道的扩大热点城市的住房供给,对于房价上涨过快,增加土地出让数量,利用自由土地建设改变租赁性职工宿舍,降低二手房交易收费,第六是建立城乡统一的建设用地市场为目标,进一步深化农村集体政策用地的改革,房地产问题的根源是土地问题,土地问题的根源是城乡土地市场的割裂问题,首先是在三权分立的条件下积极探索闲置宅基地的有效利用机制,及时的总结农村集体经营型建设用地,建设试点经验,积极稳妥扩大制度创新的适用范围,成本不断增加,租赁性住房的供给,推进集体经营性建设用地。以上是我的简要汇报谢谢。