当前住房市场存在的主要问题是，一方面行政管控过多扭曲了市场信号，造成开发商和购房者对房价的非理性预期，助长了市场短期波动，降低了市场供给效率；另一方面大中城市住房供求矛盾长期存在，从长期看大中城市房价仍呈上涨趋势。
平抑房价需更多依赖市场机制
住房市场政策调控目标分短期目标和长期目标。短期目标是稳定市场预期，避免房价大起大落。商品房兼具投资品与耐用消费品双重属性，其价格受市场预期影响很大。对市场供求形势的非理性判断，可能会造成购房者的集中入市或开发企业的争抢地王等“羊群行为”，加剧市场波动，又进一步强化非理性预期。经历了2013年大城市房价的飙涨，平衡一、二线城市住房供求特别是普通商品住房供求，稳定住房市场预期，应是2014年住房市场的重要短期政策目标。
长期目标是建立自住为主、适度投资、市场调节、政府监控的市场架构。以往的住房市场调控存在两大教训：一是过于排斥市场投资投机，单纯地认为投资投机将推高房价激化供求矛盾，而忽视了住房投资投机沟通当前与未来需求桥梁的作用；二是过于高估政府管控房价能力，而忽视了市场调节机制本身作用的发挥。事实证明，政府难以有效管控房价，未来平抑房价调节供求还需要更多地依赖市场机制的作用。
总结以往经验教训，结合中国住房的主要问题与矛盾，未来中国住房政策的取向应是：通过弱化行政管控使市场机制能够充分发挥作用；通过深化市场改革最大限度地改善居民实际住房条件。因而未来的政策目标可以概括为：建立自住为主、适度投资、市场调节、政府监控的市场架构。
理顺市场供求机制
1、理顺市场供求机制，强化市场预期管理。政府应将短期政策的重点放在市场预期管理上，避免购房者或开发企业出现集中性的“羊群行为”，给市场造成冲击，引发房价短期大起大落。政府要根据发展需要，保持土地供给特别是普通商品住房土地供给稳定增长，形成相对稳定的供地规则，不可饥饿式供地或集中密集推地；降低住房交易税费，简化住房交易程序，使住房配置效率提高；避免对夹心层住房保障或房价作出不切实际的承诺；保持政策的相对稳定，政策的实施或退出要采取渐进式，留出缓冲期，或采取正负面政策对冲的办法；紧密监控市场，对给市场预期造成重大预期的事项，要及时发布可靠消息，消除流言或借机炒作行为；明确各级政府稳定市场预期责任，要求第一时间平息可能造成房价重大波动的市场不实传言；当住房市场出现显著的过冷过热，政府应及时采取适当措施出手干预市场，稳定市场预期。
2、逐步放开住房限购，适时推进房产税改革。限购政策虽然有效限制了住房投资投机，但同时也扰乱了市场供求信号，造成市场对房价预期的非理性波动，降低了住房资源的配置效率。限购政策针对外地户籍家庭购房的歧视性限制，妨碍了人口流动和新型城市化的建设。未来应逐步取消住房限购政策，由市场自由调节住房供求。
为避免政策取向变动过快带来的市场冲击，首先可以考虑将限购政策实施权下放给各地方政府，由地方政府根据房价、供求矛盾状况自行决定是否采用限购措施，以及采用何种限购措施。改变以往政策中各直辖市、计划单列市、省会城市和部分房价上涨过快城市必须限购的“一刀切”式规定。最后随着房价的稳定，逐步全面取消限购。
在逐步放开住房限购的同时，因地制宜地推进房产税改革，通过合理的住房持有税设计达到鼓励自住、抑制投机的目的。
3、放松住房开发管制，增强开发市场竞争。通过降低门槛、促进商品住房开发市场竞争，有效提高住房供给数量、降低住房供给成本。一是简化住房开发建设的审批、规划和上市销售手续，清理住房开发建设过程中的各种不合税费；二是允许单位、个人在符合规划的条件下利用自有土地自建住房和上市出售；三是积极培育代建、合作建房等多种形式的住房供给模式；四是建立与自建房、代建、合作建房相适应的产权多级拆分制度与便利程序；五是探索与代建、合作建房、自建住房相适应的住房融资模式，给予代建、合作建房、自建住房必要的金融支持；六是有条件放开住宅用地的容积率管制，允许符合条件地块由开发单位根据市场需要自定开发强度。
4、完善房地产信息系统，推进房产信息公开化。房地产信息的公开化对于住房市场的理性健康发展极为重要。一是建立政府公益性房地产信用信息系统，并完善信息公开发布与共享机制；二是尽快实现住房产权的统一登记与全国联网；三是在不动产统一登记制度的基础上，推进房产产权信息的公开化与网络公开查询，以更好地落实物权法规定，保障不动产交易安全，有效保护不动产权利人的合法财产权；四是根据谁投资、谁受益的原则，鼓励民间机构投资建立盈利性房地产信息系统。
5、明确住房保障范围，厘清政府与市场界限。为提高住房市场效率、保证社会公平及消除腐败土壤，住房保障范围应严格限定在无法通过市场解决住房问题的人群。其他各类人群的住房问题都应交由市场解决。消除保障范围扩大化及保障房水准过高，带来的住房保障资源为更具有利益诉求渠道的各类利益群体所占据，而真正需要保障的人反而无法获得保障的现象。
来源：上海证券报 2014年03月19日 作者：邹琳华;倪鹏飞