中国社会科学院财经战略研究院
中国住房市场发展月度分析报告（2019年07月）
主笔：邹琳华 王业强 吕风勇
2019年4月19日，中共中央政治局会议要求“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”。为促进房地产市场平稳健康发展，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组在2019年6月纬房指数监测分析的基础上，结合项目组对中国住房市场的长期跟踪研究，完成了2019年7月《中国住房市场发展月度分析报告》。作为研究范式的创新，报告涉及的所有房地产数据均源于大数据挖掘分析。
一、住房市场运行最新动态
1.核心城市房价涨速连续3个月下降，二手房成交量较快下探
2019年6月核心城市房价基本停止上涨，总体实现房价稳定目标。反映全国24个核心城市房价综合变动的纬房核心指数显示，2019年6月，纬房核心指数微升至105.82点。与5月的105.73点相比，房价环比仅上涨了0.09%。截至2019年6月，核心城市住房价格虽已经连续上涨5个月，但自4月份以来房价涨速持续下降。6月核心城市的房价涨速较2-5月进一步减缓，近1个月核心城市房价已经基本停止上涨。
从房价累计涨幅看，核心城市房价波幅也在减弱。2019年上半年核心城市的房价波幅，要显著低于2018年同期。纬房核心指数显示，与2019年1月的102.52点相比，2019年6月核心城市房价累计上涨了3.22%。与2018年1月100点相比，2018年6月核心城市房价累计上涨了8.29%。2019年的房价峰谷差距较2018年显著缩小。
注：纬房核心指数综合了全国24个核心城市住房价格的变化，可作为中国房地产市场的重要晴雨表。24个核心城市分别为上海、北京、深圳、广州、天津、重庆、苏州、杭州、武汉、成都、南京、宁波、青岛、郑州、无锡、长沙、厦门、济南、西安、沈阳、大连、福州、南通、东莞，基本覆盖了中国最具经济竞争力的城市群体。其中包含一线城市4个，准一线城市4个，二线城市16个。纬房核心指数以2018年1月为房价基期，以各城市2017年商品住房销售额为指数权重进行综合计算。
从二手房成交量指数看，在房价趋于平稳的同时，核心城市二手住房成交量也继续快速下探。2019年6月，10大重点城市二手住房成交量指数为155.28，比5月下降了26%，但仍高于2018年同期成交量。从量在价先的一般性规律看，在其它条件不变的情形下，二手房成交量的快速下降，表明房价存在一定的下行动力。
十大城市二手住房成交量指数（2017年1月成交量=100）
制图：中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组
注：十大城市的样本为北京、上海、成都、大连、武汉、苏州、深圳、南京、杭州、重庆。
2.一线城市房价整体微跌，其中上海、深圳由涨转跌，北京、广州继续下跌
一线城市房价由结构性微涨转变为整体微跌。一线城市纬房指数监测显示，2019年6月，一线城市房价平均环比下跌0.615%，涨速比上月下降0.753个百分点。北京、广州房价继续保持稳中微降的态势，其中广州环比下跌0.86%，北京环比微跌0.48%。上海、深圳由小涨转为小跌，其中深圳环比下跌0.98%，上海环比微跌0.14%。
从2018年1月以来的累计涨幅看，近一年半以来一线城市房价也未出现显著上涨。一线城市中房价累计涨幅最高的深圳为2.92%，最低的上海为-6.29%，大体处于相对平稳区间。
3.准一线及二线城市房价涨速进一步下降
准一线城市房价涨速进一步下降，但房价上涨格局暂未出现逆转。准一线城市纬房指数监测显示，2019年6月，准一线城市房价平均环比上涨0.948%，涨速比上月收窄0.6个百分点。其中杭州环比上涨0.74%，涨速比上月收窄0.87个百分点；重庆环比上涨0.25%，涨速比上月收窄0.71个百分点；天津环比下跌0.8%。6月热点城市苏州环比上涨3.6%，涨速虽比上月下降1.21个百分点，但相对涨速仍然略高。
二线城市房价总体平稳。二线城市纬房指数监测显示，2019年6月二线城市房价平均环比上涨0.146%，涨速比上月进一步收窄0.114个百分点。二线城市中，宁波房价环比上涨0.96%居首位，青岛房价环比下跌0.76%居末位，涨跌幅均相对较弱。近年来房价出现较大涨跌波动的厦门，6月房价环比涨速降至0.58%，比上月降低0.93个百分点。西安、成都等曾经的热点城市房价均较为稳定。
三四线城市短期房价涨跌互现。三四线城市纬房指数监测显示，2019年6月，三四线城市房价平均环比上涨0.192%，涨速比上月略扩大0.061个百分点。118个三四线样本城市中，上涨的城市为65个，比上月增加15个，上涨城市占比为55%。2019年6月，作为环京风向标的廊坊（燕郊）房价环比下降2.41%，降幅与上月相近（2.64%）。
三四线城市房价总体较为平稳。从同比看，与2018年6月相比，2019年6月118个三四线样本城市中，同比上涨的城市为72个，上涨城市占比为61%。6月三四线城市房价平均同比上涨2.667%,比上月降低1.517个百分点。
5.核心城市住房租金缓慢上涨
反映全国22个核心城市住房租金总体变化的纬房租金核心指数显示，核心城市住房租金在3月及4月季节性调整之后，5月及6月重拾上涨。2019年6月，核心城市住房租金指数为104.64，环比上涨0.39%，同比上涨1.17%。尽管租金再度上涨，但受经济形势等因素制约，租金涨速较上年同期大为减缓。在租金涨速不及预期的条件下，经营方式相对激进的长租公寓经营企业将面临较大的经营压力，部分长租公寓企业“爆雷”可能性增大。
注：纬房租金核心指数综合了全国22个核心城市住房租金的变化，可作为分析中国住房市场变化的重要参照系。22个核心城市分别为北京、成都、大连、东莞、广州、杭州、济南、南京、青岛、厦门、上海、深圳、沈阳、苏州、天津、武汉、长沙、重庆、福州、南通、宁波、无锡，基本覆盖了中国最具经济竞争力的城市群体。其中包含一线城市4个，准一线城市4个，二线城市14个。纬房核心租金指数以2018年1月为租金基期，以各城市2016年在岗职工工资总额为指数权重进行综合计算。
二、发展问题分析
1．部分房地产企业延期交房及烂尾的风险增大，期房预售制度有待深化改革
房地产市场本质上是具有较强波动性的市场。我国房地产企业大多采取高负债经营模式，本身蕴含着较大的经营风险。在过去十多年，由于房价涨多跌少，开发企业资金链断裂风险被乐观的市场表现所掩盖。随着“房住不炒”的全面推进，住房市场趋稳成为常态，负债率过高或对市场预判过于乐观的房地产企业，将面临资金链紧崩甚至断裂的风险。
随着市场理性回归，房地产企业资金链趋紧，延期交房及烂尾的风险增大。在期房预售制度下，这也将极大损害购房者的权益。特别是在三四线及以下城市，行业监管力量薄弱，市场下行压力加大，相对更容易出现无法按期交房现象。为此，有必要加快推进现行期房预售制度的改革，降低期房烂尾及延期交付风险。
2．资金压力下，房地产企业倾向于快周转的经营模式
一方面，受限购及市场调整等因素的影响，商品房销售增速下降，房地产企业资金回笼出现不畅；另一方面，为避免土地市场过热，政策层面对开发企业的融资采取了一定的规范性管控措施，房地产企业融资成本升高。为了降低资金压力，房地产企业大都倾向于采取缩短开发及销售时间的快周转模式。由于生产周期的大力压缩，部分商品房产品的品质有所下降。
3．“房住不炒”成功稳定房价，买方市场考验政策定力
在“房住不炒”和地方政府稳定房价的主体责任成为政策共识的背景下，住房投资投机需求减退。只要“房住不炒”的方略能够坚持，不仅房价难以出现大幅上涨，部分城市还将进入买方市场。这虽然有利于降低宏观风险及平抑房价，但也会使当地的一些龙头开发企业面临经营困难。对土地财政依赖较大的部分城市，财政压力也难免增大。这些都将考验城市稳定房地产市场的定力。
三、短期预测
1．一二线城市短期房价轻微下跌
虽然一二线城市是中国高端产业的聚集区和人口的主要流入地，但是房价和购房政策门槛都相对较高。从调控政策看，一线城市房地产调控历史较长，调控机制相对完备，调控手段也较为严厉；二线城市房地产调控政策的严厉性及完备度虽然不及一线城市，但是市场调控机制也在不断地建立完善之中。多数一二线城市都设立了对外限购政策，住房投机炒作较为困难。随着2019年二季度以来一二线城市调控政策的收紧，房地产市场投机成份被不断挤出，房价波动性持续降低。2019年1季度的市场小阳春，也在一定程度上透支了下半年的市场需求，短期市场存在下调的动力。
2．如果没有进一步政策刺激，三四线城市住房市场将先后进入下行小周期
三四线城市总体缺乏高端产业和人才吸引力，房地产市场并不具体长期持续上涨的条件。2018年下半年以来，在政策刺激效力减退及房价“相对洼地”消失的背景下，三四线城市住房市场可能将先后进入下行小周期，房价稳中趋降。
四、对策与建议
1．从保护购房者权益出发，因地制宜稳妥推进住房现售或提高预售条件
随着住房市场由快速上涨转入总体趋稳，房地产企业短期资金压力将迅速增大，期房烂尾或延期交付风险可能较快增加。在期房预售制度下，这些风险都将转嫁给购房者。特别是在三四线及以下城市，购房者权益更难以得到保护。为有效保护购房者合法权益、维护社会稳定，有必要因地制宜稳妥推进期房预售制度改革。对于短期供应较为充足的城市，可以考虑推进现售及取消预售许可；对于暂不具备推进现售条件的城市，可以考虑提高预售条件，并要求开发企业就按期交房提供可靠的第三方担保。
2．继续维持对开发企业融资的合理管控，从源头抑制土地相关炒作
为避免信贷资金“脱实入虚”或违规流入房地产市场，相关金融管理部门对房地产开发企业采取了一定的融资管控措施。这一方面有效地抑制了土地市场过热、平抑了短期房价，另一方面也造成开发企业资金的紧张。有观点认为，开发企业作为商品住房的生产者，其资金不足将影响市场供给，不利于住房市场的长期稳定。但应当看到，房价的主体部分是地价而非建设成本。开发企业资金紧张，受影响的主要是地价，并不会造成商品房开发量紧缩的后果。为稳定土地市场预期，从源头抑制土地和房地产的相关炒作，可以考虑将对开发企业融资的合理管控措施制度化。
3．坚持“房住不炒”，保持调控政策定力
“房住不炒”虽然有利于降低宏观风险和提升居民住房水平，但与土地财政在短期内具有一定的内在矛盾。随着“房住不炒”的推进，部分城市不可避免地要面临一定的财政压力。为避免市场出现政策性波动，这一方面需要坚持政策定力，继续抑制住房投资投机，保持房地产市场的持续稳定；另一方面需要加大财政结构转型力度，降低对房地产相关收入的依赖度。
报告撰写人：
邹琳华中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长，中国社科院竞争力模拟实验室副主任，《中国住房市场发展月度分析报告》主编
王业强 中国社科院城市发展与环境研究所土地经济与不动产研究室主任，《房地产蓝皮书》主编
吕风勇 中国社科院财经战略研究院《中国县域经济发展报告》主编
数据整理：
叶冰阳 中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组研究助理