为促进房地产市场平稳健康发展，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组在2019年9月纬房指数监测分析的基础上，运用大数据挖掘分析方法，结合项目组对中国住房市场的长期跟踪研究，完成了2019年10月《中国住房市场发展月度分析报告》。
一、住房市场运行最新动态
1.核心城市房价总体由涨转跌，二手房成交量继续下降
2019年9月，核心城市房价开始由涨转降。反映全国24个核心城市房价综合变动的纬房核心指数显示，2019年9月，核心城市房价环比下降了0.12%。这是2019年以来，核心城市综合房价水平值的首度下降。而在此前5个月，核心城市房价的变动主要表现为涨速的下降。考虑到2018年同期核心城市房价也有一波下降走势，9月核心城市房价由涨转跌尚不具有特殊的周期拐（顶）点意义。
从核心城市房价累计涨幅看，
纬房核心指数综合了全国24个核心城市住房价格的变化，可作为中国房地产市场的重要晴雨表。24个核心城市分别为上海、北京、深圳、广州、天津、重庆、苏州、杭州、武汉、成都、南京、宁波、青岛、郑州、无锡、长沙、厦门、济南、西安、沈阳、大连、福州、南通、东莞，基本覆盖了中国最具经济竞争力的城市群体。其中包含一线城市4个，准一线城市4个，二线城市16个。纬房核心指数以2018年1月为房价基期，以各城市2017年商品住房销售额为指数权重进行综合计算。
从二手房成交量指数看，在核心城市房价由涨速下降演变为水平值下降的同时，核心城市二手住房成交量也继续下降。2019年9月，10大重点城市二手住房成交量指数为155.60，比8月下降了7.41%，但仍高于2018年同期成交量。从量在价先的一般性规律看，在其它条件不变的情形下，二手房成交量的持续下降，表明房价走势短期难以出现反转。
十大城市二手住房成交量指数（2017年1月成交量=100）
制图：中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组
注：十大城市的样本为北京、上海、成都、大连、武汉、苏州、深圳、南京、杭州、重庆。
2. 一线城市整体微跌，北京房价下跌相对较快
一线城市房价整体稳中微跌。一线城市纬房指数监测显示，2019年9月，一线城市房价平均环比下跌0.002%，跌速比上月减缓0.153个百分点。北京环比下跌1.01%，在一线城市中跌速相对较快，跌幅比上月也略有扩大；上海、广州房价相对平稳，其中广州环比微跌0.33%，上海环比上涨0.53%；深圳房价环比上涨0.80%，涨速与上月基本持平。
从一线城市近1年的房价走势看，广州、北京、上海房价相对低迷，其中近1年广州累计下跌6.55%，北京累计下跌4.46%，上海累计下跌1.02%。深圳在一线城市中房价相对抗跌，近1年房价微涨2.52%。
3.准一线城市房价环比跌幅总体扩大，天津重庆跌幅较上月有所加大
多数准一线城市的房价跌幅较上月扩大。准一线城市纬房指数监测显示，2019年9月，准一线城市房价平均环比下跌0.678%，比上月扩大0.598个百分点。其中天津环比下降1.57%，比上月扩大1.3个百分点，房价下跌有所加快；重庆环比下跌1.29%，比上月扩大0.94个百分点；杭州环比下降0.41%，比上月扩大0.33个百分点。热点城市苏州环比仍上涨0.56%。
4. 二线城市房价总体涨速进一步下降，市场走势继续分化
二线城市纬房指数监测显示，2019年9月，二线城市房价平均环比上涨0.139%，涨速比上月收窄0.29个百分点。二线城市中，房价上涨、停滞和下跌的城市均有存在。上海周边的宁波、南通、无锡，以及东北沈阳、大连等仍有上涨，青岛、厦门、郑州等继续下跌，西安、长沙、成都、武汉、南昌等短期市场走势暂处于停滞状态。其中南通房价环比上涨1.21%居首位，青岛房价环比下跌1.1%居末位。
5.三四线城市总体由涨转跌，部分城市房价仍逆市上涨
三四线城市短期房价总体由上涨转为微跌。三四线城市纬房指数监测显示，2019年9月，三四线城市房价平均环比下跌0.203%，跌幅比上月扩大0.163个百分点。其中环京房价仍然低迷，2019年9月，作为环京风向标的廊坊（燕郊）房价环比下降2%，降速仍相对较快。
受行情启动时间差、货币化棚改余热等因素的影响，少部分三四线城市如唐山、南阳、临沂、洛阳等在总体市场下滑的背景下仍然相对较快上涨。由于部分三四线城市房价的上涨可能依赖于地方隐性债务的增加，其中隐含着未来下跌的风险。
6.核心城市住房租金下跌有所加快，市场景气度比上年相对较低
反映全国22个核心城市住房租金总体变化的纬房租金核心指数显示，核心城市住房租金继8月由涨转跌后， 9月租金下跌速度有所加快。2019年9月，核心城市住房租金指数为103.83，环比下跌1.00%，同比下跌1.08%。一方面，9月属于租房市场由旺季到淡季的转折点，住房租金下跌属于正常的季节性波动，2018年同期也出现过类似的跌幅；另一方面，2019年5-7月住房租金并未出现如2018年同期的显著上涨，但8-9月的下跌态势类似，因而2019年的租房市场景气度要显著低于上年。
纬房租金核心指数综合了全国22个核心城市住房租金的变化，可作为分析中国住房市场变化的重要参照系。22个核心城市分别为北京、成都、大连、东莞、广州、杭州、济南、南京、青岛、厦门、上海、深圳、沈阳、苏州、天津、武汉、长沙、重庆、福州、南通、宁波、无锡，基本覆盖了中国最具经济竞争力的城市群体。其中包含一线城市4个，准一线城市4个，二线城市14个。纬房核心租金指数以2018年1月为租金基期，以各城市2016年在岗职工工资总额为指数权重进行综合计算。
二、形势分析与短期市场预测
预计2019年底前住房市场总体稳中趋降，少部分城市可能降速加快。短期市场趋降主要原因有：
经济增长速度下滑，导致部分居民对房地产市场预期发生转变。受内部结构调整和外部贸易摩擦的影响，2019年3季度GDP同比增速降至6%。随着经济增长不断趋缓，对住房市场的短期信心也将随之减弱，短期的主流房价预期由谨慎乐观向有限悲观转变。
从市场基本面看，二手住房成交量的较快下降，表明市场基本面不支持短期房价反转。市场信心的回归进而房价的回暖，都需要以成交量的持续回升为基础，这在短期内难以实现。
从资金面看，对房地产开发信贷的管控仍将延续，资金面不支持短期房价回升。受房地产开发信贷管控的影响，房地产企业资金普遍较为紧张，部分企业销售打折力度加大。
从政策面看，房地产调控政策可能会出现边际性、局部性放松，但难以出现全面转向。而在市场下行预期下，即使房地产调控政策有边际放松，短时间内也难以对房价产生提振作用。
分城市看：
一线房价可能延续下跌态势。一线城市作为全球性城市，房价对外部经济环境变化比较敏感，全球经济动荡加剧将对一线城市房价产生一定负面影响；作为科技创新中心，一线城市房价也将受到科技创新企业估值大幅缩水的影响；近期，部分一线城市房价下跌有所加快且成交量下降，短期市场难以有回升的基础。
二线城市房价总体以小跌为主，部分城市仍可能上涨。受一线城市房价下跌的传导，二线城市房价或将以小跌为主。但部分房价基数低、中长期房价累计涨幅相对小的城市房价仍可能上涨。
三四线城市房价下跌与上涨并存。由于需求刺激因素的消退，多数三四线城市短期房价可能下跌。部分行情启动较慢的三四线城市，借助于货币化棚改余热，房价仍可能上涨。
三、对策与建议
1．保持调控定力，坚持避免出台刺激购房政策。历史经验证明，即便房价可能已经进入下跌通道，出台刺激购房政策也必然导致短期房价的异常上涨。房地产政策的制订应坚守“房住不炒”的底线，避免刺激需求引发房价大起大落和房地产调控前功尽弃。
2.从各地市场实际出发，增强需求管控政策的弹性与灵活性。在坚持“房住不炒”、维持市场总体稳定的前提下，可对已有的需求管控政策作适度调整。进一步增强政策针对性，减少“一刀切”式管控。避免误伤刚性需求及合理购房需求，适度支持改善性住房需求。
3.因地制宜对住房限购进行边际性调整。住房限购政策对于抑制投机、稳定房价起了积极作用。但限购等行政措施的长期化、单向化，不利于区域市场竞争和土地有效利用，长期使用可能在一定程度上妨碍居民住房水平的提升。在条件许可的前提下，可以根据实际需要作对住房限购政策作一些边际性调整，以适应市场形势的新变化。但在短期内，住房限购政策不宜全面撤销。
4．完善住房市场监测指标与方法。住房市场监测指标的单一化，容易诱发简单调控或虚假调控，有必要加以改进以促进市场的持续稳定。可以考虑增加住房市场监测指标、完善监测方法，加强二手房监测、成交量监测、舆情监测、大规模摇号等市场异常监测，引入大
数据监测、人工智能监测等新方法。
纬房指数（原大数据房价指数BHPI的升级版本）为首个基于住房大数据和重复交易法的新型房价指数。通过新技术的应用，纬房指数有效规避了阴阳合同价、非理性报价、网签时间滞后、加总失真等技术难题，从而更为贴近居民家庭对房价涨跌的真实感受。纬房指数为公益性月度房价指数，目前包含纬房核心指数和纬房租金核心指数2个全国性综合指数，142个主要城市房价指数、约30个重点城市的住房租金指数及数十个重点城市的区县房价指数，每月中下旬完成上月指数。纬房指数现有定基、环比、同比3个维度，同时提供大数据房价中位数作为参考。纬房指数主要监测存量住房价格变动，新建商品住房价格变动暂不计入纬房指数。作为基于大数据的开放式房价指数，纬房指数的监测深度与广度将不断递进。纬房指数为大数据挖掘研究前沿成果，数据仅作为市场研究参考，住房市场评价以政府统计部门数据为准。
报告撰写人：
邹琳华 中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长，中国社科院竞争力模拟实验室副主任，《中国住房市场发展月度分析报告》主编
王业强
吕风勇 中国社科院财经战略研究院《中国县域经济发展报告》主编
叶冰阳