人民币汇率之所以能作为现阶段中国楼市兴衰的晴雨表，主要是由于人民币贬值的压力来源与楼市息息相关：从国际经济形势看，是由于全球经济衰退、生产能力过剩，各国间贸易竞争进入空前激烈阶段；从国内经济形势看，是由于经济增速下滑、经济竞争力有所下降；从长期趋势看，中国国民的经济活动已经不再满足于国内舞台，全球消费与投资的欲望将不断增强，从而带来对外币需求的增加。
从2005年7月21日开始，人民币对美元进入一个持续十年的单边升值阶段。十年间，人民币对美元汇率升值了35%，人民币实际有效汇率升值了54%以上。持续十年的人民币单边升值，营造了极宽松的资金氛围，有力助推了中国房价的快速上涨。
然而时隔十年，单边升值阶段告终，人民币对美元开始进入双边波动、贬值预期为主的新阶段。对楼市又将意味着什么呢？
从总体看，人民币由单边升值阶段转入贬值预期阶段，可能是中国楼市由盛转衰的重要标志之一。它本身就是对中国楼市“黄金时代”及随后“白银时代”提前结束的再确认，中国楼市可能由此进入光华黯淡的“青铜时代”。作出这个判断的主要考量，并不是因为随贬值预期而来的资本流出的可能性，也不是因为与货币贬值相伴生的金融系统被攻击风险。人民币汇率之所以能作为现阶段中国楼市兴衰的晴雨表，主要是由于人民币贬值的压力来源与楼市息息相关。中国货币贬值压力的来源，从国际经济形势看，是由于全球经济衰退、生产能力过剩，各国间贸易竞争进入空前激烈阶段；从国内经济形势看，是由于经济增速下滑、经济竞争力有所下降；从长期趋势看，中国国民的经济活动已经不再满足于国内舞台，全球消费与投资的欲望将不断增强，从而带来对外币需求的增加。经济快速增长和综合竞争力持续上升是支撑楼市“黄金时代”或“白银时代”的基本经济要素，而这些要素正在或已经发生转变。全球经济衰退、中国经济转型调整与国民经济活动空间向外转移的长期趋势，共同构成中国楼市进入“青铜时代”的基本面。
以上分析表明，从中长期趋势看，人民币贬值所揭示的经济基本面变化已经不再支持房地产牛市。而在现实中，人民币汇率调整的可能途径至少有三种，不同的途径对楼市的短期推波助澜效应也是有所差别的。但无论哪种途径，楼市都难以做到全身无损。
第一种途径是慢速贬值。由于慢速贬值必然是综合多种利益妥协的结果，所以这种可能性最大。在人民币慢速贬值过程中，存在投机套利空间，住房等人民币资产可能被货币投机者抛售。在流动性投放加大的背景下，人民币拆借利率仍出现迅速升高，表明货币投机力量暗潮汹涌。该途径的结果是：在慢贬过程中货币被动紧缩，实际利率升高，楼价下挫。
第二种途径是急速贬值以求一步到位，这种可能性次之。在一次性急速贬值的条件下，房地产价格将会得到一次性的直接向下重估。此后，如果货币硬着陆成功开始企稳回升，楼市将有望避免受到二次冲击。此外，还有一个需要考虑的不利因素是，前几年人民币升值期不少开发商在海外大量融资。人民币贬值使开发商外债偿债压力显著增大，部分企业面临资金链断裂风险。
第三种可能性是力保汇率不贬值，这种可能性最小，因为力保汇率将可能面临出口产业全面衰退的社会压力。从更大的视野看，中国参与全球化活动进入第二阶段，国民不满足于国内的消费活动，国际经济活动迅速活跃。这需要大量外币支持，贬值有其合理性与必然性。此时如果一味力保汇率，实际上是在给做空投机者提供高价沽出人民币的便利机会。其结果必然事倍功半，且外汇损耗巨大。
当然，还有一个重要因素需要考虑，就是贬值从理论上看可以促进出口，促使经济回升，从而对楼市产生间接的正面影响。然而，这是以“我动他不动”为假定前提条件的。人民币贬值的导火索是周边国家的货币率先大幅贬值，而各国货币竞贬背后是全球商品过剩与贸易摩擦加剧。如果人民币放任贬值，会引发竞贬或升级版的其他形式贸易战，从而抵消其对出口的促进作用。总之，贬值促出口，对楼市利好的传导链过长且不确定性较大，短期正效应不明显，而货币动荡对楼市的冲击是直接而现实的。
人民币汇率波动对不同城市楼市的影响也应是有差别的，二、三线城市可能首当其冲，一线城市受冲击最轻。二、三线城市是为四线及以下城市提供服务的，在网络化、高铁化及航空化时代，一线城市及国际城市的服务有效半径显著加大，这将造成二、三线城市功能弱化，其房价缺乏有效支撑。一线城市作为国际经济活动大进大出的舞台与通道，其功能正在强化。得益于通讯技术和交通的改进，其对国内其他城市的服务广度和深度都在加大。
（邹琳华，作者单位：中国社会科学院财经战略研究院）
2016-02-02 01:47:13 来源: 上海证券报·中国证券网(上海)