中国住房市场发展月度分析报告（2019年05月）

中国社会科学院财经战略研究院

中国住房市场发展月度分析报告（2019年05月）

主笔：邹琳华 王业强 吕风勇

2019年4月19日，中共中央政治局会议要求“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制”。为促进房地产市场平稳健康发展，中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组在2019年4月纬房指数（大数据房价指数的升级版本）监测分析的基础上，结合项目组对中国住房市场的长期跟踪研究，完成了2019年5月《中国住房市场发展月度分析报告》。作为研究范式的创新，报告涉及的所有数据均源于大数据挖掘分析。

一、住房市场运行最新动态

1.核心城市房价涨速略有减缓，二手房成交量显著下降

反映核心城市房价总体变动的纬房核心指数显示，2019年4月核心城市住房价格连续3个月上涨，但4月份房价涨速较3月份略有减缓。2019年4月纬房核心指数为105.2点，与3月的104.42点相比，核心城市房价上涨了0.75%。与2019年1月阶段性低谷的102.5点相比，核心城市房价上涨了2.63%。

 

纬房核心指数综合了全国24个核心城市住房价格的变化，为中国房地产市场的重要晴雨表。24个核心城市分别为上海、北京、深圳、广州、天津、重庆、苏州、杭州、武汉、成都、南京、宁波、青岛、郑州、无锡、长沙、厦门、济南、西安、沈阳、大连、福州、南通、东莞，基本覆盖了中国最具经济竞争力的城市群体。其中包含一线城市4个，准一线城市4个，二线城市16个。纬房核心指数以2018年1月为房价基期，以各城市2017年商品住房销售额为指数权重进行综合计算。

核心城市在房价涨速减缓的同时，二手住房成交量也显著下降。2019年4月，10大重点城市二手住房成交量指数为177.84，比3月下降27%，与上年同期大体持平。从量在价先的一般性规律看，重点城市房价上涨的压力已有所减轻。

十大城市二手住房成交量指数（2017年1月=100）

制图：中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组

注：十大城市的样本为北京、上海、成都、大连、武汉、苏州、深圳、南京、杭州、重庆。

 

2.一线城市中北京、广州涨速回落，上海、深圳涨速与上月大体持平

纬房指数监测显示，2019年4月，一线城市房价平均环比上涨0.075%，环比涨幅比上月收窄0.465个百分点。其中北京房价环比上涨0.13%，广州环比上涨0.11%，环比涨速均较3月显著收窄。上海环比上涨1.43%，深圳环比上涨1.03%，环比涨速与3月大体持平。

 

 

3.多数准一线及二线城市房价涨速收窄，个别城市涨速仍较高

纬房指数监测显示，2019年4月，准一线城市房价平均环比上涨1.45%，环比涨速比上月收窄0.472个百分点。其中苏州环比上涨3.77%，比上月扩大0.54个百分点；杭州环比上涨0.61%，比上月收窄2.02个百分点；重庆环比上涨1.5%，比上月收窄0.23个百分点；天津环比下跌0.08%。苏州在上一轮一二线城市房价上涨小周期中，涨速滞后于杭州、南京等城市。但自2019年1月以来，苏州房价涨速显著加快。

纬房指数监测显示，2019年4月二线城市房价平均环比上涨0.448%，环比涨速比上月收窄0.635个百分点。2019年1月以来，多数二线城市房价出现温和上涨，其中包括2018年下半年经历了显著房价下降的成都、西安、青岛、厦门等城市。二线城市中，2019年4月，成都房价环比上涨1.38%居首，长沙房价环比下跌0.42居末。

4.三四线城市房价涨速继续下降

纬房指数监测显示，2019年4月，三四线城市房价平均环比上涨0.03%，涨速比上月收窄0.242个百分点。118个三四线样本城市中，上涨的城市为71个，比上月减少1个，上涨城市占比为60%。2019年4月，廊坊（燕郊）房价环比下降1.9%，结束了2018年12月以来的房价持续快速上涨的“小阳春”。

 

注：城市数据一般不包括下辖县级市及县；由于每月都将根据最新数据对所有指数进行重算与修订，不同版本的指数可能会有细微差异，以最新版本为准；廊坊房价主要根据廊坊市燕郊板块数据编制。

5.核心城市住房租金连续2个月小幅下降

纬房租金核心指数显示，2019年4月核心城市住房租金连续2个月小幅下降。2019年4月，核心城市住房租金环比下跌0.13%，同比上涨2.79%。与2018年7月阶段性住房租金高峰相比，2019年4月租金总体下跌了1.51%。但与2018年1月相比，2019年4月核心城市住房租金总体仍上涨了3.8%。

纬房租金核心指数也显示，2018年5-7月，中国核心城市曾经出现了一波住房租金的快速上涨并于2018年7月见顶。之后，在政府调节和市场机制综合作用下，住房租金连续下降。到2019年1-2月出现季节性回升后，2019年3-4月租金再度下降。

纬房租金核心指数综合了全国22个核心城市住房租金的变化，是分析中国住房市场变化的重要参照系。22个核心城市分别为北京、成都、大连、东莞、广州、杭州、济南、南京、青岛、厦门、上海、深圳、沈阳、苏州、天津、武汉、长沙、重庆、福州、南通、宁波、无锡，基本覆盖了中国最具经济竞争力的城市群体。其中包含一线城市4个，准一线城市4个，二线城市14个。纬房核心租金指数以2018年1月为租金基期，以各城市2016年在岗职工工资总额为指数权重进行综合计算。

2018年，不少长租公寓企业利用资金杠杆快速抢占房源，在一定程度上推高了住房租金。随着住房租金的下跌，部分过快扩张长租公寓企业的经营风险可能将逐步显现，需要加以警惕和防范。

分城市看，一线城市中，深圳2018年1月以来的住房租金总体涨幅最高，达10.88%。广州总体涨幅最低，为4.39%。与2018年1月相比，北京、上海的总体涨幅分别为5.6%和4.95%。从环比看，近2个月，北京、深圳住房租金稳中略降，上海广州略有上升。

准一线城市中，苏州2018年1月以来的租金总体涨幅最高，为9.38%。但近2个月，苏州住房租金稳中微降。杭州住房租金较2018年1月还下降了4.13%。2019年4月重庆住房租金与2018年1月基本持平。从2019年4月住房租金环比涨幅看，杭州、苏州环比分别下跌了1.11%和0.59%，天津、重庆环比分别上涨了0.22%和0.91%。

二线城市中，除厦门环比上涨了1.52%外，其它各样本二线城市2019年4月住房租金均环比下降。如果与2018年1月相比，仅有大连、成都租金总体分别上涨了5%和2.61%，其它城市基本持平或微跌。

从房价租金比看，多数城市房价租金比较高，但也有部分城市房价租金比相对合理。厦门、廊坊、石家庄、南京、青岛居样本城市房价租金比前5位，购房租金收益率相对较低。其中厦门租金简单回本周期为80.46年，住房租金年收益率仅为1.2%。廊坊租金简单回本周期为76.11年，住房租金年收益率仅为1.3%。太原、沈阳、海口、长沙、大连房价租金比较低，租金简单回本周期均在40年以内。

表1主要城市房价租金比（住房总价/年租金）

数据来源：中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组

 

二、形势分析与短期预测

1.调控政策主线更加明朗，房价上涨预期减退

房价稳定作为调控政策的主线更加明朗。在复杂的内外部经济形势下，2019年4月以来，中央和相关领导多次强调和重申要坚持“房住不炒”，充分表明了中央控制房价上涨的决心。一个月内包括苏州等10个热点城市因房价涨幅较大被住建部预警提示，热点城市苏州出台了房价调控“组合拳”，表明了政府对房价上涨的现实态度。由于房价上涨高度依赖于金融杠杆，房地产调控政策不松动，意味着房价短期难以出现大涨。

房价上涨预期减退。2018年底至2019年初，部分城市根据市场变化对房地产调控政策进行了微调，一些城市取消或弱化了限价、限售等辅助性调控手段。部分购房者认为房地产调控可能进一步松动，从而对房价预期也由悲观向谨慎乐观转变。随着近期房地产调控政策主线的进一步明确，房价上涨预期有望逐步减退。

2.货币边际宽松告一段落，房地产融资环境短期难以进一步改善

2018年底以来，随着定向降准等稳健性货币政策的实施，资本市场的资金紧张状况显著缓解，部分城市首套房贷的实际利率由上浮10%-15%降至基准利率水平。但在复杂的内外部经济环境下，防范宏观风险仍是政策底线，“大水漫灌”的情形不会出现。货币供应难以进一步宽松，意味短期内房地产融资环境也难以得到进一步改善。这将降低房价进一步上涨的可能性，使得房价“小阳春”难以入夏。

3.国内外经济形势更加复杂，不确定性将导致市场观望情绪增强

随着中美贸易摩擦的暂时性升级，世界经济前景趋于复杂化，全球经济不确定因素进一步增加。由于长期房价变化与预期收入的变化紧密关联，内外部经济形势的复杂化使得预测房价走势变得更为困难。这将抑制房地产投资投机，使部分潜在购房者推迟或取消购房计划。

4.短期内一二线城市房价涨速将进一步收窄，三四线城市房价可能由涨转跌

2019年1季度，全国房价有所回升，个别一二线城市房价出现较快上涨。随着政府“稳房价”决心的进一步明确，以及货币边际宽松短期见顶，房价回升的态势将受到抑制。2019年4月，二手房成交量和房价整体涨速的下降，也表明市场对这些条件的变化作出了反应。内外部经济环境的复杂化，也有助于为处于预热阶段的房地产市场降温。

综合以上因素，预计短期内，一二线城市房价涨速将进一步收窄，三四线城市房价还可能总体由涨转跌。随着调控政策的跟进，个别房价较快上涨的一二线城市，涨势也有望减缓或由涨转跌。

另一方面，即使部分城市房价出现回落，房价下跌的空间也较小。在再城市化大背景下，一二线城市作为人口主要流入地和高端产业聚集区，住房供求矛盾长期存在。部分一二线城市如北京、上海、厦门、成都等已经经历了一波市场调整，房价下跌空间相对较小，而潜在的上涨压力相对较大。从三四线城市看，国家对三四线城市基础设施投资力度不断加大，多数三四线城市的城市面貌得到长足改善；货币化棚改政策虽然淡出，但中期内三四线城市本身的更新改造需求仍较大。这些因素都使得三四线城市房价下跌的空间减小。

三、对策与建议

1.加强宏观政策的综合协调，实现统一目标齐抓共管

房地产市场的稳定涉及金融、土地、住房、财税、教育、交通、发展规划等多个部门，房地产市场的变动同时又会与金融市场及宏观经济发生联动。这需要加强宏观政策的综合协调，实际统一目标齐抓共管，避免重要宏观政策的出台与稳定房价目标相背离。

2.进一步明确房地产调控目标，稳定房地产市场预期

政策是影响短期房价走势的重要变量。可通过多种途径，进一步让市场认可和了解政府稳定房价的目标与决心。明确各城市政府稳定房价的主体责任与上级政府的监督指导责任。对于局部房价的异常上涨，实现“露头就打”。房价波动较大的区域，还可进一步明确稳定房价的短期数量目标。利用大数据手段加强对地价、房价及交易量的监测，实现对市场异常变化的及时预警。加强房地产舆情监测，通过官方发声及时引导舆论，澄清市场不实传言。

3.热点城市可以差别化信贷政策为抓手，实现对住房投资投机的精准抑制

实践经验表明，差别化信贷政策是控制住房投资投机最为直接有效的政策手段。房价上涨压力较大的城市，可以考虑通过升级二套以上房贷的认定条件，实现对住房投资投机的精准抑制。同时加强对各类融资手段的用途管控，避免借其它用途融资而违规流入房地产市场。

 

纬房指数（原大数据房价指数的升级版本）为首个基于住房大数据和重复交易法的新型房价指数，由纬房大数据与人工智能研究院每月编制计算。通过新技术的应用，纬房指数有效规避了阴阳合同价、非理性报价、网签时间滞后、加总失真等技术难题，从而更为贴近居民家庭对房价涨跌的真实感受。纬房指数为公益性月度房价指数，目前包含纬房核心指数和纬房租金核心指数2个全国性综合指数，142个主要城市房价指数、约30个重点城市的住房租金指数及数十个重点城市的区县房价指数，每月中下旬完成上月指数。纬房指数现有定基、环比、同比3个维度，同时提供大数据房价中位数作为参考。纬房指数主要监测存量住房价格变动，新建商品住房价格变动暂不计入纬房指数。作为基于大数据的开放式房价指数，纬房指数的监测深度与广度将不断递进。纬房指数为大数据挖掘研究前沿成果，数据仅作为市场研究参考，住房市场评价以政府统计部门数据为准。

 

报告撰写人：

邹琳华中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长，中国社科院竞争力模拟实验室副主任，《中国住房市场发展月度分析报告》主编

王业强 中国社科院城市发展与环境研究所土地经济与不动产研究室主任，《房地产蓝皮书》主编

吕风勇  中国社科院财经战略研究院《中国县域经济发展报告》主编

 

报告发布：中国社会科学院财经战略研究院

联合发布：中国城市经济学会房地产专业委员会

大数据支持：纬房大数据与人工智能研究院

战略支持：腾讯智慧房产