住房市场发展月度分析报告（2017年5月）

        为促进房地产市场平稳健康发展，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心《中国住房发展报告》项目组在2017年5月大数据房价指数（BHPI）的基础上，结合项目组对住房市场的长期跟踪研究，完成了2017年5月《住房市场发展月度分析报告》。

        大数据房价指数（BHPI）由中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组根据采自互联网的数百万条存量住房实际成交价数据，利用最新互联网大数据分析技术和国际通行的重复交易指数模型计算。通过新技术的应用，BHPI尽可能规避了房价指数编制常见的阴阳合同价、非理性报价、网签时间滞后、加总失真等技术难题，以求更为贴近居民家庭对房价涨跌的真实感受。BHPI为月度存量房价格指数，指数样本目前覆盖了三十个主要城市和数十个重点城市的主要城区。根据重复交易指数模型的技术特性，BHPI仅监测存量住房价格变动，新建商品住房价格变动不计入BHPI。BHPI为大数据挖掘研究前沿成果，数据仅作为市场研究参考，住房市场评价以政府统计部门数据为准。

        住房大数据监测发现，在热点地区严厉的政策调控下，2017年5月热点城市房价涨速整体回落。受认房又认贷、多校划片政策试行、环京各城市联合出台重磅调控政策等因素的影响，北京房价环比出现首降，环京房价出现大幅下跌。但5月重庆、广州、青岛、成都、济南等城市房价环比涨幅仍然偏高。

        主要城市大数据房价指数环比显示，2017年5月，样本城市的平均环比涨幅降为1.11%，比上月下降1.2个百分点。其中重庆、广州、青岛、成都、济南分别以5.48%、5.39%、5.02%、3.87%、3.45%的环比涨幅，居样本城市前五位；同时廊坊、北京、天津、深圳、苏州、合肥、郑州等城市，房价环比稳定或下跌。其中廊坊下跌8%、北京下跌4.09%、天津下跌1.97%，进入房价挤泡沫的新阶段。2017年5月，青岛、济南、厦门、惠州等楼市继续升温，房价环比涨速比上月有所加快，其余城市房价涨速相对稳定或有所回落。

        主要城市大数据房价指数同比显示，2017年5月，样本城市平均同比涨幅为38.45%，比上月降低1.85个百分点。其中石家庄、天津、廊坊、厦门、济南分别以79.6%、75.57%、72.97%、64.78%、60.88%的同比涨幅居前五位；大连、深圳、苏州、沈阳、西安分别以6.18%、6.41%、7.35%、7.68%、14.96%同比涨幅居后五位。

表1  2017年4-5月主要城市大数据房价指数

注：廊坊房价主要根据廊坊市燕郊板块存量房成交数据编制，下同。

        主要城区大数据房价指数显示，2017年5月，北京各区房价全面下跌，其中西城区下跌8.43%、海淀区下跌7.45%，领跌于全市各区县板块。入学政策出现重大调整，强调实际居住及试行多校划片等，都对这两个板块虚高的“学区房”价格形成冲击。2017年5月，通州区在北京各区县板块中，表现最为抗跌，仅环比下跌0.01%。这主要源于通州区实行双重限购政策，板块泡沫相对较低。

表2  2017年4-5月主要城区大数据房价指数

注：各区县板块的划分参考了行业习惯和市场关联性，与行政区划可能不完全一致。

       主要城市大数据房价中位数显示，北京房价达到超一线城市水平，厦门房价达到准一线城市水平。省会或直辖市中，重庆、长沙、沈阳、太原、西安房价中位数均在万元以下，对比其公共服务水准及其它同类城市房价，房价相对理性。样本城市中，2017年5月北京房价中位数为61856元/平方米，上海为54458元/平方米，深圳为50523元/平方米，厦门为37667元/平方米，分别居全国前四位。

表3  2017年3~5月主要城市大数据房价中位数（元/平方米）

注：房价中位数数据仅限于存量住房。

        分析认为，5月热点城市房价的相对稳定，主要源于政府对住房投资需求的严厉管控。从宏观环境看，货币供应持续偏紧，无风险货币基金年化利率突破4%，部分银行房贷利率大幅大浮；从房地产政策看，各热点城市既有组合拳，还有集体行动。如北京不仅要求“认房认贷认商认离”，还调整了入学政策，对“学区房”炒作进行精准打击，环北京各市也联合出台了要求三年以上当地社保的需求管控政策。购房政策及货币环境的全面收紧，对短期市场构成显著的利空。但从供给方面看，受土地供应和环境承载能力限制，各大城市扩大住房供给的潜力普遍不足，长期供求矛盾仍然存在。

        据此预计，随着资金面的收紧，以及地方政府对住房投资需求特别是跨区域住房投资的联合管控，多数城市房价短期涨势将得到抑制，前期房价上涨过快、泡沫较大的城市如北京等短期仍将继续下跌。但房价上涨的压力仍然存在。

        为此建议，为进一步稳定房价，短期热点城市应紧持限购、限贷等需求调控政策。长期应通过城市群的发展，逐步缓解大城市住房供求矛盾。

      （报告执笔：邹琳华 吕风勇）